2018.02.04｜その他

シェアハウスは採算が合うのか？

「かぼちゃの馬車」は、１部屋7㎡（約4.3帖）で、共益費込の賃料は4万円前後だったようですが、この賃料が高いとは言えないと思います。（「かぼちゃの馬車」は結果的に、高かったということになりますが）
もちろん一般の賃貸物件で考えると2倍～3倍の賃料です。
しかし、「かぼちゃの馬車」における問題は、一般の賃貸物件における賃料相場とかけ離れているということではなく、長期保証をするということを、購入者が鵜呑みにしてしまったことが問題であると考えます。

なぜか？
それは、一般賃貸物件における相場に対して、2倍～3倍の賃料で問題なく稼働しているシェアハウスもあるからです。

ここ札幌でも、2011年3月に川村代表率いる株式会社MASSIVE SAPPORO [マッシブサッポロ]が、「シェアハウスBUIE宮の森」を札幌初のシェアハウスとして開業し、現在ではいくつかの事業者が運営をしており、札幌市内に10棟以上はあるのではないでしょうか？

それでは勝手に、マッシブ社が運営している、「BUIE麻生」で検証してみます。
※データは全て公開されているものを利用しています。数字は2018年1月31日時点のものです。

募集情報をまとめてみると、つぎのようになりました。

BUIE麻生収益分析表.pdf

１，世帯数は51部屋
２，1部屋あたりの平均占有面積は11.4㎡
３，共益費込みの平均賃料は40,294円
４，入居率は72.5％

平均賃料は「かぼちゃの馬車」とほぼ同額の約4万円であることがわかります。しかし、一部屋あたりの面積は、「かぼちゃの馬車」が約７㎡なのに対し、こちらは約11.4平米と約1.6倍の広さがあります。一方で「かぼちゃの馬車」は、東京都内であるのに対し、こちらは北海道です。これらを鑑みるとほぼ同条件なのではないでしょうか。

札幌市内における一般賃貸の賃料平米単価は、約1,500円であるのに対し、BUIE麻生の賃料平米単価は、3,535円と1.5倍～2倍であることがわかります。
※一般賃貸の賃料平米単価は、35㎡以下の新築相当賃料で算出しています。

シェアハウスですから、専有面積以外にも、共用のキッチン、リビング、バスルーム等がありますので、一概に一般住宅より高いとは言えませんが、一方で特に安くはないこともわかります。

では、なぜ、このシェアハウスは入居率を70％以上も達成できているのでしょうか？
※因みに、一般賃貸住宅であれば、平均入居率は95％以上をクリアしたいところですが、シェアハウスは一般賃貸住宅よりも高収益なビジネスモデルであることを考えると、70％以上の入居率は目標を超えているはずです。

一般賃貸住宅ですと専有部に全ての水回りが入っておりますので、賃料平米単価はそのまま1,500円と見積もることができます。
一方で、シェアハウスでは、次のような計算が成り立つのではないでしょうか？
共用のリビングや水回りの合計面積を各専有面積の約30％と算定します。
次にオーナーの純収益は、運営会社へのフィとして１部屋あたり共益費7,000円を引いた33,294円とします。
※因みに共益費7,000円が正味のフィかどうかは不明ですが、平均合計賃料に対し21％となっており、シェアハウスの運営費は一般的に20％が相場なので、ほぼ相違が無いと思われます。因みに一般賃貸住宅であれば5％前後です。

つまり、BUIE麻生の賃料平米単価は3,535円ではなく、33,294円÷（11.4㎡×1.3）=2,246円となります。

一般賃貸住宅であれば入居率95％を目指すので、1,500円×95％＝1,425円が実効総収入（EGI）になります。
これに対しBUIE麻生は、2,246円×72.5％＝1,628円ですから、だいたい計算が合います。

つまり、一般賃貸住宅であれば優秀とされる実効総収入（EGI）を、BUIE麻生は達成しているのです！

※写真の掲載は、株式会社MASSIVE SAPPORO [マッシブサッポロ]様より、許可をいただいております。