2021.03.17

収益の競売物件を再生しております!!!②

こんにちは、松原です(*'ω' *)

最近は段々と暖かくなってきましたね~♪
路上が見えてきたので、運転しやすくとても嬉しいです!
さて、前回のブログで競売収益物件をご紹介しておりましたので、続きのご案内をいたします( *´艸`)

前回は収益物件を競落したところでストップしておりました。
競落後は登記費用を併せた代金納付をした日に、裁判所書記官の嘱託により所有権が移転します。
今回は競落から所有権移転まで少し時間がかかり、1ヶ月程度のお時間がかかりました。
そして実際に所有権が移転するまでは見えないことが多いのが、競売物件のこわさですね。

当社は事前に競売資料も熟知し、何度も現地調査を行いました!
しかし所有権移転後に抵当権設定者の銀行様や旧所有者様に確認したところ、想定外のことがいくつかありました。

①旧所有者様からは、空室数は競売資料よりも2部屋多いとの事(゚д゚)!
②入居者様と締結した賃貸借契約書は全部用意できず、鍵も全部はないとの仰せ!
③こんな冬期間なのに水抜きもあやしい!


①はあるあるなのですが、競売資料を裁判所書記官や不動産鑑定士で作成したのはかなり前のことなのです。
当然競落されるまでの期間がありますので、この間で退去してしまったりしているのは、抵当権設定者の銀行さんでも分からないのです。。。
一番の落とし穴は、区分マンションですね。
区分マンションは買受可能価額が安くなりがちですが、裁判所は必ず管理費や修繕積立金の滞納額を考慮した金額設定をしています。
裁判所資料が作成された日付から、どれほど経過しているかによっては余分な管理費や修繕費が発生し、落札者負担となります、要注意です!!(特に何度も不売となっているものはより期間が多くなります)
今回は実際確認したところ、空室は想定より1部屋多いだけでしたので、まだ良かったです。

②もよくあるようですが、賃貸借契約書類は入居者様が持っていれば不動産鑑定人が裁判書類として保管してあるはずです。
競売資料に保管の記載があれば裁判所に印紙を支払いさえすれば、閲覧謄写が可能です!
しかし裁判所は写真撮影禁止、コピーもファイルから外すことが出来ないなど色々と制約がありますので、ご注意ください。。。

③はこちらの収益物件は再販予定で、購入者様も決まっているような状況でした。
販売は当社の売主契約となります。
契約不適合責任を負う責任がありますので、しっかりと通水確認をいたします。
確認したところ水抜きはされておりましたが、2部屋ほど凍結(T_T)/~~~
幸いにも破管はしておらず、無事水栓交換だけで対応できました。

競売物件、本当にドキドキします。

しかし想定外のことが沢山起こるので、得るものは多く、非常に勉強になります!!

一度小岩もこれから管理する物件を知りたいとの事で、同行していただき、ランチをしました!

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コロナ禍なので悲しいことにパーテーションで仕切られておりました!!笑
まだまだ再生までの道のりは長いですが、また次のブログでご紹介いたします(=゚ω゚)ノ



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