【賃貸経営を科学する】入居率の算出方法について

先日、こちらの記事で「入居率」について触れましたが、一言で「入居率」といっても、いろいろな算出方法があるのはご存知でしょうか?
用途に合わせて、使い分けることが必要だと思いますが、ここでは3つの入居率を紹介します。

一番多く採用されているのが、時点入居率でしょう。
これは、任意のタイミングで計測します。例えば、2018年1月31日で計算したならば、それはあくまでも2018年1月31日の数値であり、静止画のようなものになります。

一方で、年間や保有期間(複数年)で計測することにより算出される入居率は、動画のようなものになり、よりその物件の正確な入居率を把握することが可能です。

では、それぞれの入居率はどのように計算するのでしょうか?

【時点入居率】
まずは、時点入居率ですが、こちらは単純です。
計測する日における「時点入居率=入居世帯数÷全世帯数」
と、なります。

例えば、20世帯のアパートで、18世帯が入居中だとすると、
18世帯÷20世帯=90%
と、いうことになります。

【年間入居率】
次に、年間入居率です。
これは、全世帯の入居していた「年間入居率=(入居世帯数×入居期間)÷(全世帯数×365日)」
と、なります。

例えば、1月~3月までは全世帯が満室で、4月は1部屋が16日~30日まで空室。5月~6月は2部屋が空室。7月~10月までは全世帯満室。11月~12月は1部屋が空室だったとします。
まず、全世帯数×365日を算出します。
20世帯×365日=7,300となります。

次に、全世帯の入居していた日数を算出します。
計算上、先に空室日数の合計を算出したほうが楽ですね。
4月・・・1部屋×15日=15
5月・・・2部屋×31日=62
6月・・・2部屋×30日=60
11月・・・1部屋×30日=30
12月・・・1部屋×31日=31
合計・・・198
と、なりますから、7,300-198=7,102日間が、全世帯の入居していた日数となります。
これにより、7,102÷7,300=97.29%が、この物件の年間入居率ということになります。

しかし、いちいちこんな計算をするのは大変なので、当社では管理ソフトからCSV出力させ、物件ごとの年間入居率を把握しています。
下の表が実物になります。
例えば、102号室は1月と2月が空室ですから、31日+28日=59日が空室日数になり、365日-59日=306日が入居日数になります。
これにより、102号室の年間入居率は、306日÷365日=83.83%になります。
また、303号室は6月30日に解約になり10月15日に契約になっています。もし、10月末日時点で入居率を世帯数で計算すると満室(100%)です。しかし、日数で計算すると、(11世帯×31日+1世帯×17日)÷(12世帯×31日)になり、96.23%になります。
年間入居率.jpg【賃料ベース入居率】
先述致しました、「時点入居率」や「年間入居率」は、世帯数を基準にしております。
しかし、事務所や店舗等の商業施設における入居率は、区画により賃料の開きが大きいため、実力を計るには区画単位ではなく、賃料ベースで計算するほうが理にかなっている場合があります。

例えば、それぞれの区画において次のような面積と賃料だったとします。
A(25坪)・・・500,000円
B(35坪)・・・700,000円
C(35坪)・・・700,000円
D(100坪)・・・2,000,000円
E(200坪)・・・4,000,000円
合計(395坪)・・・7,900,000円

区画数ベースで入居率を計算すると、Aが空いていてもEが空いていても、4÷5=80%になります。
しかし、賃料ベースで計算したときには、
Aが空いていた場合・・・(7,900,000円-500,000円)÷7,900,000円=93.67%
Eが空いていた場合・・・(7,900,000円-4,000,000円)÷7,900,000円=49.37%
と、2倍近くもその差が生じます。

是非、用途に合わせて最適な入居率(空室率)を、把握するようにしてください。



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