2019.02.04PM事業部

1年以上空室があった物件が満室に!

昨年11月に新規受託した木造アパートですが、受託時には10部屋中2部屋が空室になっており、この2部屋は当社受託前に1年以上も空室となっていました。

私達管理会社の責務は、募集条件について然るべき提案を行い、決定された条件を速やかに且つ広範囲に告知することだと思います。
一方で、私達の提案内容について判断をするのは所有者(オーナー)様であり、その結果に責任を持つのも所有者(オーナー)様だと思います。つまり、"どんな条件でも成約に繋げる"のは私達の責務ではありません。
正直なところ、ご提案内容に応じていただけない場合は空室が長期化することもあります。だからこそ、客観的データと定量的な分析から、最も適正と思われる提案を、いかに所有者(オーナー)様にご理解いただけるかが、私達の仕事だと思います。

今回、満室にできたのも、私達の提案内容に全面的にご理解いただき、ご決断いただけたことが何よりの要因だと思います。

受託前、以前の募集内容はこんな感じでした。

ikeMS02.jpg
これを次のように、ご提案させていただきました。
1,浴室の塗装
ikeMS.jpg約20万円のコストを要しましたが、水回りの清潔さはリーシングに直結する部分だと感じています。
また、収まりの関係からユニット入れ替えだとこの倍以上のコスト見積もりとなっていたため今回は塗装仕上げにしました。コストがそれほど変わらないのであれば、入れ替えしてしまったほうが良いでしょう。

2,モニター付きインターホンの新設
弊社が懇意にしていただいているプロパンガス供給会社へ交渉し、供給切り替えの条件としてガス会社負担で取り付けをしていただきました。このように、ガス会社を変更する際には、何かしらの条件をつけていただいております。

3,室内灯油タンクの解消
所有者(オーナー)様が自ら購入した90リットルタンクが設置されていたのですが、当物件の近隣にはガソリンスタンドもなく灯油の持ち運びが大変だと想定されたので、共有タンクへの変更をしていただきました。

4,賃料の変更
家賃32,000円→家賃26,000円+管理費2,000円と、総額で4,000円の値下げをご了承いただきました。

5,募集条件の変更
入居時費用0円についてをご了承いただきました。
入居時費用を0円にすることは、当然リスクもあるのですが、こちらの想定されるターゲットは入居時費用が重要になると判断し、リスクテイクしていただきました。

6,秘密の特典
1~5までの条件を整えたとは言え、エリア的に不人気で物件も古いため、仲介の担当者が率先してご紹介していただけるように、仲介会社様へ秘密の特典を設けました。

そして、広告に関しては、検索システム更新、Eメール配信、FAX配信、仲介店舗訪問と各方向からアプローチを行いました。
仲介のスタッフも、まめにメールをチェックする人や、対面での情報を重視する人など、様々だと思いますので多方向からの告知が必要だと思います。

今回は所有者(オーナー)様にとっても痛みを伴う条件変更等を実施していただき、2部屋とも成約に繋げることができましたが、何もしなければまた、中途半端に条件変更をしても引き続き空室になったままだったのではないかと思います。

2部屋で新たに支出した金額は、浴室塗装(約20万円)+秘密の特典(20,000円×2=40,000円)と約24万円でしたが、1年間空室だった損失は、28,000円×2部屋×12ヶ月=672,000円です。

売却時のことを考えると、賃料をもっと維持した状態でできることがあったのではないか?
という指摘があるかもしれませんが、この所有者(オーナー)様はこの物件をあと10年以上は保有したいというご意向でしたので、キャピタルゲインのことよりもインカムゲイン重視での提案をさせていただきました。

どんな物件、どんな状況でも、今回のような提案が正しいとは限りませんので、その物件、その時の状況に合わせた提案をこれからもしていきたいと思います。



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