【賃貸経営を科学する】入居率の優劣について

収益用不動産オーナーにとって、アパート・マンションの入居率は高いほうがよいに決まっています。そして、私たちのような管理会社というポジションでは、受託物件全体での「入居率」が、私たちの成績や実力を測る一つの目安となるのではないでしょうか?
しかし、年間入居率96%の会社が、"必ずしも"年間入居率95%の会社より優れているというものではないと考えます。

なぜでしょうか?

この入居率というのは、その会社がどんな物件を管理をしているのかによって変わるものであり、なにも手がけなくても満室になりやすい物件というのはありますし、逆に、リーシングをどんなに労力を費やしても簡単に満室とならない物件もあるからです。
そこで、そんな、なかなか満室になりにくい物件をどう満室にするか?について、クライアントへ適切な提案を行い、承認されれば実行し、結果を確認し、良い結果が出ていなければ再度改善案を作成し、クライアントへ再提案する。というのが私達の重要な任務であると考えます。

では、その管理会社の成績はどのような計り方が適切であるか?
私は、「NOI(営業純利益)÷物件の購入価格」、この数字の会社全体平均値で、算出できるのではないかと考えます。そしてこの数値はFCR(総収益率)と呼ばれ、アメリカでは物件の購入判断で用いられます。
この考え方については、また別の記事でご紹介します。

先述の通り、その管理会社の入居率は、管理している物件の状況や内容によって上下するものであると考えますが、少しでも高い数字にするというのが、エージェントとしての重要な使命になることは間違いないありません。
そこで私たちは、関係するスタッフ全員がこの数字を常に把握し、問題意識を共有するための取り組みとして、「時点入居率」を全員の目に触れる場所にいつも掲示しております。

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直接リーシングを担当するスタッフ以外も、全員が一丸となって、入居率向上に励んでおります!



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